Es necesario crear un nuevo tipo de garantía de hipoteca inversa para dar cabida a las hipotecas de conversión del valor de la vivienda que han alcanzado el monto máximo de reclamación del 98%, dijeron un par de organizaciones de la industria en sus respectivas respuestas a una solicitud de información del gobierno.
El RFI de la Administración Federal de Vivienda y Ginnie Mae, junto con su agencia matriz, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, buscaba opiniones sobre el papel apropiado de los programas HECM y HMBS para facilitar el acceso al valor líquido de la vivienda para propietarios mayores y oportunidades para mejorar estos programas, según una publicación del Registro Federal del 2 de octubre.
It-talba nnutat it-tnaqqis fil-volum tal-ħruġ tal-HMBS li jibda fl-2022. Ese año tuvo un récord de casi $14 mil millones, según un artículo en el sitio web de la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipotecas Inversas. En total, niżel bin-nofs għal $ 6,5 mil millones y mbagħad għal $ 6,3 mil millones titolizzati fl-2024, l-istess livell bħal kważi għaxar snin qabel.
NRMLA agradeció a la FHA y a Ginnie Mae por abrir esta revisión, dijo el grupo en una carta firmada por su presidente, Steve Irwin.
«Al igual que con cualquier programa de larga data, existen oportunidades para modernizar y mejorar ciertos atributos del mismo, incluidos cambios críticamente necesarios para reducir sustancialmente los costos para la FHA y el (Mutual Mortgage Insurance Fund), así como para mejorar la liquidez del emisor y la salud financiera y la solidez del programa Ginnie Mae HMBS», continuó Irwin.
«Sin embargo, el volumen general de préstamos HECM no ha aumentado debido a aspectos excesivamente onerosos del proceso de préstamo y los elevados costos iniciales asociados con los préstamos», escribió Pete Mills, vicepresidente senior de política residencial y participación estratégica de la industria. «Dawn il-fatturi jiskoraġġixxu ħafna min jissellef potenzjali hekk kif jevalwaw jekk HECM huwiex adattat għall-bżonnijiet tagħhom.»
El mejor año de la historia fue 114.692 en el año fiscal 2009. Este fue el mismo año en que el fondo del programa de hipotecas inversas se introdujo en el MMIF y comenzó unos años más tarde.
Desde entonces esto ha cambiado y el
Pero la dependencia exclusiva del mercado privado de hipotecas inversas «dejará a muchas personas mayores desatendidas y creará fragilidad en todo el sistema», dijo Irwin de NRMLA.
«Los programas HECM y HMBS siguen siendo esenciales y, creemos, fundamentales para el funcionamiento de todo el mercado de hipotecas inversas y para cumplir la misión social crítica a la que sirve este producto único», continuó.
La retitulización de los préstamos que tienen
«La FHA se beneficia significativamente del alivio inmediato que se obtiene al dejar el servicio al mercado privado, con los prestamistas altamente incentivados a minimizar las pérdidas relacionadas con el servicio», dijo Mills. «Bajo el marco propuesto, los administradores privados retendrían los ingresos de las tarifas de servicio durante toda la vida del préstamo, fortaleciendo sus modelos de negocios».
A su vez, debido a la naturaleza competitiva del mercado, cualquier ahorro que esto genere puede trasladarse al prestatario en términos de precios más bajos.
L-MBA ta wkoll lista tal-londri ta’ titjib potenzjali fil-programm. Estos incluyen:
- Reestructuración de los principales factores limitantes;
- Modernizar la evaluación de riesgos colaterales mediante el uso de modelos de evaluación automatizados en combinación con otras fuentes de datos;
- Dejar a un lado la esperanza de vida; y
La NRMLA presentó una serie de argumentos similares, incluido el retorno a la fijación de precios basada en el riesgo para la prima del seguro hipotecario.
«Los inversores han pasado del índice Libor a la tasa de financiación garantizada a un día, pero los préstamos HECM actuales todavía utilizan el índice de Tesorería de Vencimiento Constante para muchos préstamos», lo que crea un conflicto en el mercado de capitales, escribió Irwin.
Los valores de tasa variable HECM se basan en un índice SOFR que se reinicia mensualmente, pero las hipotecas inversas subyacentes están indexadas principalmente al CMT de un año. «Esta discrepancia en el índice crea un ‘riesgo de base del índice’, lo que significa que la tasa de interés del préstamo y la tasa de seguridad no varían juntas», dijo NRLMA.
Sugirió que para los HECM de ajuste mensual, la FHA debería permitir el SOFR promedio de 30 días como índice de tasas de interés, y Ginnie Mae debería autorizar que los HECM con un precio correspondiente sean elegibles para los fondos comunes de HMBS. «Este cambio alinea la estructura de tasas de préstamo directamente con los valores flotantes SOFR de reinicio mensual que dominan el mercado secundario», dijo Irwin.
